Fotovoltaico in condominio: troppi pannelli sul tetto? Ecco come Bioenergia evita liti e contenziosi

La premessa è che gli Amministratori di condominio amano il “metodo bioenergia” per i lavori nei condomini. Semplicemente perché è concreto, equo e perché evita all’amministratore ed ai condomini di avere dubbi o contenziosi.

Infatti, installare un impianto fotovoltaico sul tetto di un condominio è possibile. Ma cosa succede se il primo condomino che installa i pannelli occupa quasi tutto lo spazio migliore, lasciando agli altri solo le briciole? Non è un’ipotesi teorica. È successo realmente in Trentino e la vicenda è arrivata davanti al Tribunale di Rovereto, che ha ordinato la riduzione dell’impianto fotovoltaico già installato. Il caso, raccontato dal quotidiano l’Adige, dovrebbe far riflettere amministratori di condominio, proprietari e soprattutto chi sta pensando di installare oggi un impianto fotovoltaico su un tetto condominiale.

13 pannelli installati. Agli altri condomini rimaneva spazio solo per 2

La vicenda è piuttosto emblematica. Un proprietario aveva installato 13 moduli fotovoltaici distribuiti su tre falde del tetto comune. Il problema? Dopo l’installazione rimaneva spazio soltanto per altri due pannelli, una superficie evidentemente insufficiente per consentire agli altri proprietari di realizzare un normale impianto fotovoltaico domestico. Alcuni condomini hanno quindi deciso di rivolgersi al Tribunale chiedendo la riduzione dell’impianto e il ripristino della possibilità di utilizzare il tetto comune.

Il giudice: il tetto comune non può essere monopolizzato

La decisione è molto interessante. Il Tribunale ha ribadito che il singolo condomino può certamente utilizzare una parte comune anche in maniera più intensa rispetto agli altri. Ma esiste un limite fondamentale: non può impedire agli altri comproprietari di utilizzare a loro volta il bene comune. Nel caso esaminato, l’occupazione pressoché integrale della superficie utile del tetto impediva agli altri condomini di installare propri impianti fotovoltaici. Il consulente tecnico nominato nella causa ha verificato che, organizzando diversamente la superficie, sullo stesso tetto sarebbe stato possibile realizzare tre impianti fotovoltaici domestici di potenza analoga. La soluzione individuata ha quindi comportato la riduzione del primo impianto da 13 a 8 pannelli.

Il metodo Bioenergia: prima dividiamo il tetto, poi progettiamo il fotovoltaico

Quando Bioenergia affronta un progetto fotovoltaico in condominio, non ci limitiamo a chiederci: “Quanti pannelli riusciamo a mettere per il cliente che ce li sta chiedendo oggi?” Ci facciamo una domanda diversa: “Come possiamo utilizzare questo tetto oggi senza compromettere il diritto degli altri condomini di installare domani il proprio fotovoltaico?” È una differenza enorme. Per questo, nei casi in cui le caratteristiche della copertura lo consentono, Bioenergia può realizzare preventivamente uno studio dell’intero tetto condominiale, non soltanto della porzione necessaria al primo cliente.

Disegniamo idealmente tutti i pannelli installabili sul tetto

Il primo passaggio consiste nello studiare:

• dimensioni delle falde;
• orientamenti;
• inclinazioni;
• ombreggiamenti;
• camini;
• lucernari;
• antenne;
• distanze tecniche;
• passaggi necessari;
• superfici effettivamente utilizzabili.

A quel punto possiamo creare una vera e propria mappa fotovoltaica del tetto. In pratica, prima ancora di decidere quali pannelli appartengano al condomino A, B o C, progettiamo quanti moduli potrebbero essere ragionevolmente installati sull’intera copertura.

Non tutti i metri quadrati di tetto valgono allo stesso modo

Questo è un altro elemento fondamentale. Dividere geometricamente un tetto in parti uguali non significa necessariamente fare una divisione equa. Dieci metri quadrati perfettamente esposti a Sud non hanno lo stesso potenziale energetico di dieci metri quadrati esposti a Nord. Una zona senza ombre non equivale a una porzione ombreggiata per alcune ore da un camino o da un edificio vicino. Per questo Bioenergia cerca di ragionare in termini di potenziale fotovoltaico e non soltanto di metri quadrati. L’obiettivo è individuare, quando tecnicamente possibile, gruppi di pannelli con esposizione, irraggiamento e rendimento atteso il più possibile equivalenti.

Una suddivisione preventiva che tiene conto anche dei millesimi

Una volta individuato il numero complessivo di pannelli installabili e le diverse zone equivalenti del tetto, può essere predisposta una proposta di ripartizione preventiva. Tra i criteri che possono essere utilizzati c’è anche quello dei millesimi di proprietà, purché venga considerato come criterio progettuale e organizzativo e non come automatica attribuzione legale di una determinata superficie. Facciamo un esempio molto semplice. Supponiamo che su un tetto condominiale sia tecnicamente possibile installare 40 pannelli fotovoltaici in condizioni di esposizione sostanzialmente equivalenti. Se il condominio fosse composto da quattro proprietà con:

Condomino A – 300 millesimi
Condomino B – 300 millesimi
Condomino C – 200 millesimi
Condomino D – 200 millesimi

una possibile proposta progettuale potrebbe individuare:

A → 12 pannelli
B → 12 pannelli
C → 8 pannelli
D → 8 pannelli

avendo cura, per quanto tecnicamente possibile, che ciascun gruppo disponga di condizioni di esposizione e rendimento comparabili. Non significa affermare che la legge attribuisca automaticamente quei pannelli a ciascun proprietario. Significa creare prima dell’installazione una base tecnica chiara, trasparente e discutibile in assemblea, anziché lasciare che sia semplicemente il primo arrivato a occupare gli spazi migliori.

Il vantaggio? Chi installerà tra cinque anni sarà già tutelato

Questo secondo noi è il vero valore della progettazione preventiva. Oggi magari soltanto un condomino vuole il fotovoltaico. Gli altri rispondono: “A me non interessa.”

“Non voglio spendere.” “Ci penserò più avanti.” Ma cosa succederà fra tre, cinque o dieci anni? Quel proprietario potrebbe acquistare un’auto elettrica. Potrebbe installare una pompa di calore. Potrebbe vendere l’appartamento a una famiglia interessata al fotovoltaico. Oppure potrebbe semplicemente cambiare idea. Se nel frattempo il primo condomino ha occupato quasi tutta la superficie utile, nasce il problema. Ed è proprio il tipo di situazione che una buona progettazione dovrebbe cercare di prevenire.

Il fotovoltaico del primo condomino non deve diventare il problema del secondo

Il caso di Rovereto lo dimostra molto bene. Il fotovoltaico non era il problema. Il problema era come era stato utilizzato il tetto comune. Il Codice Civile consente infatti l’installazione di impianti destinati alle singole unità immobiliari sulle superfici comuni e, quando non sono necessarie modificazioni delle parti comuni, la Cassazione ha chiarito che non è richiesta una preventiva autorizzazione dell’assemblea. Rimangono però da rispettare i diritti degli altri condomini, la destinazione della cosa comune, la sicurezza, la stabilità e il decoro dell’edificio. Quando invece sono necessarie modificazioni delle parti comuni, l’articolo 1122-bis prevede la comunicazione all’amministratore con l’indicazione del contenuto e delle modalità dell’intervento; l’assemblea dispone inoltre di specifici poteri per prescrivere modalità alternative o cautele e, su richiesta degli interessati, può intervenire sulla ripartizione dell’uso delle superfici comuni.

Progettare bene significa anche evitare una futura causa

Una causa condominiale significa: avvocati, perizie, consulenti tecnici, assemblee, mediazioni, tempo perso, rapporti tra vicini compromessi e, nel peggiore dei casi, dover modificare un impianto già installato. Nel caso di Rovereto si è arrivati proprio a questo: il giudice ha disposto una riduzione dell’impianto per ristabilire la possibilità di utilizzo del tetto da parte degli altri proprietari. Noi preferiamo cercare di affrontare il problema prima di salire sul tetto.

Un progetto che tutela chi installa oggi e chi installerà domani

Il metodo Bioenergia vuole quindi perseguire due obiettivi contemporaneamente. Tutelare il cliente che vuole installare il fotovoltaico oggi, individuando per lui una soluzione tecnicamente efficiente e produttiva. Ma anche tutelare gli altri proprietari, evitando per quanto possibile che l’intervento comprometta la loro futura possibilità di utilizzare il tetto comune per produrre energia. Perché un buon progetto fotovoltaico condominiale non dovrebbe creare vincitori e perdenti. Dovrebbe creare regole chiare prima dell’installazione. Bioenergia vuole dare supporto concreto per permettere anche all’Amministratore nel non trovarsi a pensare “Oddio questa Famiglia vuole il fotovoltaico ed adesso inizia il putiferio”. 

Vivi in condominio e vuoi installare il fotovoltaico?

Non partire semplicemente dal numero di pannelli che vuoi mettere. Parti dal tetto. Bioenergia può studiare la copertura condominiale nel suo complesso e predisporre un progetto che individui in via preliminare:

• superficie realmente utilizzabile;
• numero massimo indicativo di pannelli;
• orientamento e rendimento delle diverse zone;
• possibili spazi destinabili ai singoli impianti;
• una proposta di ripartizione equilibrata, eventualmente parametrata anche ai millesimi;
• lo spazio necessario a preservare la possibilità futura degli altri condomini di installare il proprio fotovoltaico.

Il progetto potrà quindi essere portato all’attenzione dell’amministratore e, quando opportuno o necessario, dell’assemblea condominiale. Perché produrre la propria energia è un diritto e un’opportunità. Ma in condominio un buon progetto deve pensare anche a chi sul tetto salirà domani.

Vuoi sapere quanti pannelli potresti installare sul tetto del tuo condominio?

Contatta Bioenergia.

Studieremo non soltanto il tuo impianto, ma il modo migliore per inserirlo all’interno della copertura condominiale, con l’obiettivo di trovare una soluzione tecnicamente efficiente, trasparente ed equilibrata per tutti.

INFO@BIOENERGIA.SRL

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